住宅ローンが残ってても売却できるって本当？

2025年3月8日 2025年3月13日

tsubakiland

住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。ただし、ローン残債がある場合には、以下のような方法を検討する必要があります。

Table of Contents

1. 売却価格でローンを完済するケース

（売却価格 ≧ ローン残債）
売却代金が住宅ローンの残債を上回る場合、売却代金をそのままローンの一括返済に充てることで、問題なく売却できます。
また、売却に伴い金融機関へ「抵当権抹消」の手続きを行い、買主へ所有権を引き渡します。

主な流れ:

不動産会社へ査定を依頼
売却活動を行い、買主と契約締結
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消
買主へ所有権移転

この場合は特に追加の費用や手続きは発生せず、比較的スムーズに売却できます。

2. 売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）

（売却価格＜ローン残債）
この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を補填する必要があります。以下のような方法が考えられます。

① 自己資金で不足分を補う

貯蓄や退職金などを活用して、不足分を金融機関に支払い、ローンを完済する方法です。自己資金に余裕がある場合は、これが最もシンプルな解決策になります。

② 住み替えローンを利用する

「住み替えローン」は、新居の購入資金と売却物件の残債をまとめて借りられるローンです。
メリット:

新居の購入と売却を同時に進められる
手元資金が不足していても住み替えが可能

デメリット:

住宅ローンの借入総額が増えるため、審査が厳しくなる
返済負担が大きくなる可能性がある

利用の流れ:

金融機関で「住み替えローン」の審査を受ける
旧住宅の売却と新住宅の購入を同時に進める
住み替えローンで残債を完済し、新居のローンを組む

この方法を利用するには、新しい住宅ローンの審査に通る必要があるため、収入や信用情報が重要になります。

③ 任意売却を検討する

「任意売却」は、金融機関の同意を得て、市場価格で不動産を売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。
通常、住宅ローンが残っている物件には「抵当権」がついているため、残債がある限りは自由に売却できません。しかし、金融機関と交渉して「任意売却」の許可を得ることで、競売よりも有利な条件で売却できる可能性があります。

メリット:

競売よりも高値で売れる可能性がある
売却後も分割払いで残債を返済できる

デメリット:

金融機関の同意が必要
信用情報（ブラックリスト）に影響する可能性がある

手続きの流れ:

金融機関に任意売却の相談をする
任意売却を専門とする不動産会社に依頼する
購入希望者と契約を結び、売却代金をローン返済に充てる
残った債務について金融機関と分割返済の交渉を行う

※ 任意売却は専門的な手続きが必要になるため、経験豊富な不動産会社や弁護士に相談するのが望ましいです。

3. 住宅ローンが残っている状態で売却する際の注意点

抵当権の抹消が必須
- 住宅ローンを完済しないと「抵当権」が残るため、売却できません。
- 売却後、ローン完済と同時に「抵当権抹消登記」を行います。
売却価格の査定を事前に確認
- 事前に不動産会社へ査定を依頼し、市場価格を把握することが重要です。
- ローン残債と査定額を比較し、売却方法を決めましょう。
金融機関と事前相談する
- 売却手続きを進める前に、借入先の金融機関へ相談しておくとスムーズです。
- 特に住み替えローンや任意売却を利用する場合は、早めの相談が必要です。